RESPONSABILIDAD
DEL ADMINISTRADOR EN REFORMAS DE ELEMENTOS COMUNES
Por:
D. Vicente Magro Server.
Presidente
de la Audiencia Provincial de Alicante
Ante
las dificultades que la casuística nos ofrece en el terreno de la propiedad horizontal
vamos a exponer el supuesto concreto, sometido a examen, de la posibles
situación en la que se puede encontrar el administrador de fincas de una
comunidad de propietarios si ante la comunicación al presidente de la misma de
la necesidad, por ejemplo, de reformar un muro de comunidad, éste se derrumba y
causa daños a terceras personas que pasaban por la calle.
Responsabilidad civil.
¿Sería responsable civil el
administrador de fincas?. En absoluto, ya que la obligación que le confiere el
art. 20 c) de la LPH es la de comunicar al presidente de la comunidad de
propietario o, en su caso, a los propietarios, de la necesidad de acometer
reparaciones u otras medidas urgentes. Por ello, el administrador cumple con su
función, trasladando al presidente la necesidad de realizar las obras de
conservación en el muro y que si, pesa a esa comunicación, éste se viene abajo
y causa daños a terceras personas que pasaban en ese momento por la calle, no
existirá responsabilidad de aquél, pero sí de la propia comunidad de
propietarios por no haber acometido las obras de conservación a que está
obligada por la vía del art. 10 de la LPH. Además, si el administrador no diera
cuenta de su obligación podría existir hasta una responsabilidad penal por
imprudencia en el supuesto de que se produjera una muerte por el derrumbe del
muro.
Así, si tras la comunicación del
administrador, la junta de propietarios no aprueba la obra de conservación de
la fachada o del muro y existe un daño, será la misma comunidad la responsable
civil por la vía del art. 1907 de Código Civil, a cuyo tenor el propietario de
un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o
parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias.
En este sentido, debemos hacer notar el
especial cuidado que deben llevar los administradores de fincas en el tema de
los ascensores, ya que al ser un elemento que se utiliza con frecuencia, si se
omiten las normas elementales de vigilancia de las instalaciones con
independencia de las obligaciones de revisiones periódicas que trasladan los
organismos competentes de las Comunidades Autónomas en estos temas-, es fácil
que exista responsabilidad civil en el administrador por la falta de cuidado y
diligencia en el mantenimiento del ascensor si ocurre un daño a las personas
que lo utilicen.
Obra de conservación
Un supuesto particular que puede
presentarse en ocasiones es el de un comunero que entiende que es necesario
acometer una obra de conservación e informa de ello ¿Qué hacer en este caso?.
Entendemos que si cualquier propietario
también pensara que es preciso acometer una obra de conservación está facultado
a dirigir un escrito al presidente de la comunidad para que se proceda a una
convocatorio extraordinaria por la vía del artículo 16.2.2º de la LPH, aunque
también puede dirigir el escrito al administrador de la finca para que se lo
entregue al presidente de dicha comunidad.
Es preciso ser sumamente cauteloso en
estas cuestiones a la hora de adoptar las medidas de diligencia exigibles, ya
que si un comunero se dirige al administrador interesándole que comunique al
presidente la realización de unas obras y la previa convocatoria de la junta,
es preciso que el administrador, para cubrir sus responsabilidades futuras por
daños, dé cuenta al presidente de la existencia del escrito del particular. En
este sentido, debería comunicar por escrito al comunero que se le ha dado
traslado al presidente de su escrito interesando la convocatoria de junta de
propietarios de carácter extraordinario, firmando el presidente de la comunidad
el recibí del escrito entregado por el administrador en la copia que se queda
este último, a fin de que quede constancia de su expresa comunicación para
evitarse futuras reclamaciones civiles por daños que se puedan derivar de la
inexistencia de la convocatoria de la junta, y de la consecuencia de no
realización de las obras de conservación.
Asimismo, es necesario que en este
terreno de prevenir futuras reclamaciones por daños causados por la falta de
ejecución de las obras de conservación, el administrador de la finca
preconstituya la prueba ante demandas civiles por daños que se le puedan
presentar, ya que habría cumplido totalmente con su obligación dando traslado
al presidente de la comunidad tanto de su percepción de la necesidad de
acometer obras de conservación y reparación, como de los escritos que le han
presentado algunos comuneros tendentes a solicitar la realización de las mismas
sin incurrir en la prohibición establecida en el art. 11, referido a la
imposibilidad de exigir la realización de obras no requeridas para la adecuada
conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble.
Pero, ¿cómo valorar si una reparación
es o no urgente y las medidas a adoptar?, ¿cómo interpretar el contenido del artículo
20.c) de la LPH respecto a la obligación del administrador de atender a la
conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo de las reparaciones y
medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o,
en su caso, a los propietarios?.
La Ley exige al administrador que dé
cuenta de forma inmediata al presidente o si no es posible a la junta de
propietarios de las reparaciones que estime oportunas y que no se permita su
aplazamiento. En consecuencia, se requiere una valoración especial del
administrador para determinar cuándo la reparación es urgente y cuándo no lo
es. Pero es preciso pecar por exceso que por defecto, ya que si el
administrador ordena la reparación por entender que es urgente y se lo comunica
al presidente o a los propietarios difícilmente se le puede reclamar
responsabilidad, ya que se ha hecho para evitar daños.
Dictamen pericial.
Con respecto a si tiene el
administrador de fincas con carácter previo a la celebración de la junta en la
que vaya a exponer la necesidad de realizar obras de conservación preparar un
dictamen pericial entendemos que debe hacerlo. En este sentido, con carácter
previo a la convocatoria de la junta de propietarios anual es necesario que el
administrador de fincas elabore un dossier de obras de reparación que sean
necesarias, acompañadas, en su caso, de los correspondientes dictámenes
periciales de arquitecto que permitan a la junta de propietarios tener base
suficiente para aprobar la realización de tales obras de conservación.
Si por cualquier circunstancia el
administrador entendiere que no es posible esperar a la próxima junta para la
aprobación de las obras, sería posible que se interesara la convocatoria de una
junta de carácter extraordinario, ya que ante situaciones de urgencia en la
adopción de acuerdos, sobre todo los relativos a la adopción de reparaciones en
la finca, es preciso introducir la vía de la junta extraordinaria, con
independencia de que el administrador, si prevé que no es posible esperar a la
aprobación del acuerdo, pudiera adoptar las medidas de ejecución que no admiten
demora y que se constituyan como de imposible demora en evitación de que un
retraso en su adopción pueda causar daño a alguno de los comuneros o a terceros.
Boletín del Colegio Profesional de
Administradores de Fincas de Madrid. Nº
99
